계약이 끝났는데 집주인이 "새 세입자 들어오면 줄게요"라는 말만 반복하고 있나요? 보증금 반환청구소송의 순서와 비용, 지연이자 계산법까지 실제 숫자로 정리했어요.
바쁘신 분들을 위한 3줄 요약
1. 순서는 내용증명 → 임차권등기명령 → 퇴거·인도 통보 → 소송
2. 보증금 2억원 기준 전자소송 인지대 76만 9,500원, 지급명령은 약 7만 7천원
3. 소장 송달 다음 날부터 지연이자 연 12%가 붙어요
보증금 반환청구소송, 언제 해야 할까?
보증금 반환청구소송은 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 법원 판결을 받아 강제집행까지 할 수 있는 권한을 얻는 민사소송이에요. 판결문이 있어야 집주인의 집이나 예금, 월세 수입 등을 압류할 수 있어요.
이런 상황이라면 소송을 준비할 때예요
☐ 계약 만료 2~6개월 전에 계약 종료 의사를 전달했다
☐ 만료일이 지났는데 반환 날짜를 확답받지 못했다
☐ 내용증명을 보냈는데도 답이 없거나 "돈이 없다"는 말만 돌아온다
세입자가 입증할 것은 생각보다 단순해요. ① 계약을 맺었다 ② 계약이 끝났다 ③ 보증금을 못 받았다, 이 세 가지만 서류로 보여주면 돼요. 그래서 사실관계가 명확하면 변호사 수임료 없이 셀프 소송을 하는 분들도 많아요.
소송 전 반드시 거쳐야 할 순서
바로 소장부터 내는 것보다 아래 순서를 밟아야 보증금도 지키고 지연이자도 제대로 받을 수 있어요.
① 내용증명 발송
계약 종료 사실, 보증금 금액, 반환 기한, 받을 계좌, 미반환 시 법적 조치 예정이라는 내용을 담아 우체국에서 보내요. 강제력은 없지만 "언제 반환을 요구했는지"를 증명하는 핵심 증거가 돼요.
② 임차권등기명령 신청
보증금을 못 받은 채 집을 먼저 비워야 한다면 가장 중요한 단계예요. 그냥 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권이 사라지지만, 임차권등기가 된 뒤에 나가면 권리가 그대로 유지돼요(주택임대차보호법 제3조의3). 신청 비용은 나중에 임대인에게 청구할 수 있어요.
③ 퇴거 + 집 인도 사실 통보
보증금 반환과 집을 비워주는 의무는 '동시이행' 관계라, 내가 살고 있는 동안에는 지연이자가 붙지 않아요. 짐을 뺀 뒤 열쇠나 비밀번호를 넘기고, 문자나 내용증명으로 "○월 ○일 집을 비웠다"는 사실을 남겨야 그다음 날부터 지연이자가 계산돼요.
등기부등본 확인 전에 나가면 안 돼요
임차권등기 결정만 나고 등기가 안 된 상태에서 짐을 빼면 보호받지 못할 수 있어요. 등기부등본 을구에 '주택임차권'이 실제로 기재된 걸 확인한 다음 전출하세요.
지급명령 vs 보증금 반환청구소송 비교
집주인이 금액은 인정하고 "돈이 없어서 못 준다"는 상황이라면 지급명령이 훨씬 빠르고 저렴해요. 원상복구 비용이나 공제 금액으로 다툼이 예상되면 처음부터 소송으로 가는 게 시간을 아끼는 방법이에요.
| 구분 | 지급명령 | 반환청구소송 |
|---|---|---|
| 진행 방식 | 서류 심사만 법정 출석 없음 |
변론기일 출석 판결 |
| 인지대 | 소송의 1/10 | 소송가액에 따라 |
| 잘 맞는 경우 | 집주인이 금액을 인정할 때 | 공제·금액 다툼이 있을 때 |
| 변수 | 2주 안에 이의신청하면 소송으로 넘어감 | 기간은 더 걸리지만 결론이 확정적 |
보증금 반환 소송에는 주택임대차보호법 제13조에 따라 소액사건심판법 일부 규정이 준용돼서, 일반 민사소송보다 첫 변론기일이 빨리 잡히는 편이에요. 공제 금액이 크거나 집주인이 여러 명이라면 한 번쯤 법률 상담을 받고 방향을 정하는 것도 좋아요.
보증금 반환청구소송 비용, 직접 계산해 봤어요
셀프로 진행할 때 드는 법원 비용은 크게 인지대 + 송달료예요. 인지대는 청구 금액(소송가액)에 따라 아래 공식으로 계산하고, 전자소송으로 접수하면 10% 할인돼요.
| 소송가액 | 인지대 계산식 |
|---|---|
| 1천만원 미만 | 소송가액 × 0.005 |
| 1천만원 ~ 1억원 미만 | 소송가액 × 0.0045 + 5,000원 |
| 1억원 ~ 10억원 미만 | 소송가액 × 0.004 + 55,000원 |
보증금 2억원으로 계산하면 이래요.
| 소송 인지대 (종이 접수) | 855,000원 |
| 소송 인지대 (전자소송 10% 할인) | 769,500원 |
| 지급명령 인지대 (전자 접수) | 약 76,950원 |
| 송달료 | 당사자 1인당 15회분 예납 (단독사건 기준) |
※ 송달료 1회 금액은 법원 공지에 따라 바뀌어요. 접수 직전 대법원 전자소송의 '소송비용 계산기'로 한 번 더 확인하세요.
소송에서 이기면 인지대·송달료도 임대인 부담으로 판결받을 수 있어요. 금액 다툼이 없는 사건이라면 셀프 진행이 비용 면에서 훨씬 유리해요.
지연이자 연 5% → 12%, 언제부터 붙을까?
보증금 반환청구소송을 고민하는 분들이 가장 궁금해하는 부분이에요. 이율은 시점에 따라 두 단계로 나뉘어요.
| 기간 | 이율 | 근거 |
|---|---|---|
| 집을 비우고 알린 다음 날 ~ 소장 송달일 | 연 5% | 민법 |
| 소장(지급명령) 송달 다음 날 ~ 다 갚는 날 | 연 12% | 소송촉진법 |
계산식: 보증금 × 이율 × 지연일수 ÷ 365
보증금 2억원을 소장 송달 후 90일 늦게 받았다면
2억 × 12% × 90 ÷ 365 = 약 592만원
이 금액이 집주인에게는 꽤 큰 압박이라, 소장을 받자마자 협의에 나오는 경우도 많아요.
단, 아직 그 집에 살고 있다면 원금만 청구할 수 있어요. 지연이자를 받고 싶다면 '임차권등기 완료 → 퇴거·인도 통보 → 소송' 순서를 꼭 지켜주세요.
판결 후에도 안 주면? 강제집행 절차
판결이 확정됐는데도 보증금을 주지 않는다면, 그 판결문(집행권원)으로 강제집행을 신청해요.
| 부동산 강제경매 | 살던 집을 경매에 넘겨 배당받기 |
| 채권 압류·추심 | 집주인 예금 계좌, 다른 세입자에게 받는 월세 압류 |
| 재산명시·재산조회 | 집주인 재산이 어디 있는지 법원을 통해 확인 |
경매까지 가면 낙찰가가 시세보다 낮아 전액 회수가 어려울 수 있어요. 이 단계는 절차가 복잡한 편이라 법률 상담으로 회수 가능성을 먼저 따져보는 분들이 많아요. 판결 전후로 '언제까지 얼마를 주겠다'는 조정이나 화해를 함께 시도하는 것도 현실적인 선택이에요.
보증금이 묶여 당장 생활비가 막막하다면
보증금 반환 받을 때 영수증 양식
보증금을 돌려받으면 분쟁이 끝났다는 증거를 남겨두세요. 특히 일부만 먼저 받거나 원상복구 비용을 공제했다면 꼭 문서로 남겨야 해요.
보증금 반환 영수증
부동산 소재지: ________________
임대차 계약일: ____년 __월 __일 / 계약 종료일: ____년 __월 __일
보증금 총액: 금 ____________원
공제 내역: ____________ (금 ______원)
실제 반환 금액: 금 ____________원
반환일 및 방법: ____년 __월 __일 / 계좌이체(○○은행)
위 금액을 정히 영수하였으며, 위 임대차와 관련한 보증금 반환 청구권은 소멸함을 확인합니다.
임차인: ________ (서명) / 임대인: ________ (서명)
일부만 받은 경우에는 마지막 문장 대신 "잔여 보증금 ○○원은 ○월 ○일까지 반환하기로 한다"처럼 남은 금액과 날짜를 적어야 나중에 다시 청구할 수 있어요.
자주 묻는 질문
Q. 변호사 없이 혼자 해도 되나요?
계약·종료·미반환 사실이 서류로 명확하면 셀프로 진행하는 분들이 많아요. 공제 금액 다툼이 크거나 집주인이 여러 명이면 법률 상담을 먼저 받아 보세요.
Q. 소송 중에 집주인이 집을 팔면요?
임차권등기로 대항력을 유지하고 있다면 새 집주인에게도 보증금 반환을 주장할 수 있어요. 등기부등본을 수시로 확인해 두세요.
Q. 아직 살고 있는데 소송부터 해도 되나요?
가능해요. 다만 살고 있는 동안은 동시이행 관계라 지연이자를 받기 어렵고 원금만 청구할 수 있어요.
Q. 지급명령에 집주인이 이의신청하면 처음부터 다시 하나요?
아니요. 자동으로 소송 절차로 넘어가요. 이때 소송 인지대와의 차액만 추가로 내면 돼요.
마무리: 보증금 반환청구소송 전 체크리스트
☐ 임대차계약서 사본 (확정일자 도장 확인)
☐ 보증금 입금 내역 (계좌이체 내역)
☐ 계약 종료 통보 증거 (문자 캡처, 내용증명 + 배달증명)
☐ 임차권등기 완료된 등기부등본 (집을 비운 경우)
☐ 집 인도 증거 (열쇠·비밀번호 전달 문자, 퇴거 날짜)
☐ 지연이자 기산일 정리 (인도 다음 날 날짜 메모)
☐ 지급명령으로 갈지, 바로 소송으로 갈지 결정
보증금은 대부분 가정에서 가장 큰 목돈이라 마음이 급해지기 쉬워요. 하지만 내용증명 한 장, 임차권등기 확인 한 번이 나중에 수백만 원 차이를 만들어요. 순서대로 하나씩 챙기셔서 소중한 보증금 꼭 돌려받으시길 바라요.
※ 이 글은 일반적인 절차 안내이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 금액 다툼이 크거나 집주인이 여러 명인 경우 대한법률구조공단(국번 없이 132) 무료 법률 상담을 함께 받아보세요.
참고: 국가법령정보센터(주택임대차보호법, 민사소송 등 인지법, 소송촉진 등에 관한 특례법), 대법원 전자소송, 대한법률구조공단